«На днях стал свидетелем неприятного разговора нашего председателя с моей соседкой. Она в категоричной форме отказалась погасить задолженность по взносам и заявила, что якобы никто не может её заставить, так как она не вступала в члены садоводческого товарищества. Неужели мы за счет наших взносов должны спонсировать для таких, как она, содержание дорог в нашем обществе, вывоз мусора и прочее?! Имеет ли право председатель отключать подобных садоводов от общих коммуникаций?»

Андрей Леонидович, Тюмень.

«В этом году мы приобрели садовый участок в дачном обществе. Подскажите, пожалуйста, обязательно ли нам теперь вступать в члены этого общества, чтобы на законных основаниях пользоваться его инфраструктурой?»

Семья Каримовых, Тюмень.

— Попробую сразу ответить на оба вопроса, особенно актуальные в связи с началом дачного сезона. Ситуация настолько остра, что на сегодняшний день даже суды, разбирая подобные споры, не всегда правильно их разрешают. Однако недавно были получены разъяснения Верховного суда по вопросам о гражданах, на юридическом языке именуемых «ведущими садоводство в индивидуальном порядке», которые помогут нам расставить правильные акценты. Кроме того, ещё летом прошлого года Президент России Владимир Путин подписал Закон ФЗ-217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», который вступает в действие с 1 января 2019 года. Подробно об этом новом законе, с принятием которого упраздняется ФЗ-66, мы поговорим в следующих выпусках «Удачного союза», скажу только, что он регулирует отношения, касающиеся имущества общего пользования, предоставления земельных участков, капитального строительства на них, а также определяет порядок поддержки деятельности товариществ органами государственной власти и местного самоуправления. Что важно — все дачники получат одинаковый статус в плане использования имущества общего пользования, расположенного в границах территории садоводства или огородничества, и тем самым будут нести субсидиарную ответственность.

Приобретение садового участка не заканчивается оформлением его в собственность. Чтобы получить доступ к коммуникациям и элементам инфраструктуры садоводческого некоммерческого товарищества, в границах которого находится этот участок, на равных правах со всеми остальными собственниками, необходимо заключить договор с СНТ и согласно прописанным в нем условиям вносить плату. В этом договоре, обязательно утвержденном на общем собрании садоводов, устанавливаются правоотношения между владельцами земельных участков и управляющими органами товарищества. Ведь фактически товарищество является формой самоуправления садовыми хозяйствами. Без заключения договора оно имеет полное право приостановить водоснабжение и электроснабжение участка (но только если это прописано в решении общего собрания, в уставе, а также если данные сети принадлежат садовому товариществу или же в договоре с поставщиком прописано право на отключение либо от поставщика получено соответствующее разрешение), запретить складировать мусор в общий контейнер и т.п. И хотя на практике подобные услуги нередко оказываются даже без заключения соответствующего договора и ими пользуются в том числе такие недобросовестные дачники, как упомянутая в заданном вопросе соседка, — обычно это возможно только до тех пор, пока правление товарищества не узнает о нарушителе. Это, кстати, одна из функций правления — выявлять таких нарушителей-неплательщиков. Но и садоводы должны быть бдительными, ведь подобные неплатежи — это урон их общему имуществу!

При первоначальном выявлении нарушения собственнику обычно предлагается всё-таки заключить договор и оплачивать услуги в соответствии с принятой сметой. Если он откажется, то его вполне могут отключить от имеющихся коммуникаций (при соблюдении правлением условий, указанных выше). Для обратного подключения, как правило, достаточно подписать договор и погасить задолженность. Необходимость заключения договора возникает по следующей причине. По закону все владельцы участков, по аналогии с многоэтажными домами, являются сособственниками коммуникаций, следовательно, на них лежит ответственность по их эксплуатации. Отсутствие платы законно влечет за собой лишение доступа к цивилизационным благам. Хочу отметить, что договоры можно заключать не только с индивидуалами, но и с членами товарищества — это облегчает работу правления.

Есть категория садоводов, либо принципиально не желающих быть членами СНТ, либо по каким-то причинам исключенные из членов товарищества. Таким гражданам кажется, что если они не будут состоять в СНТ, то по закону они будут освобождены от членских взносов. Именно они зачастую становятся своеобразными «оппозиционерами» против действующего правления. Однако хочу подчеркнуть, что их борьба при грамотных действиях правления обречена на провал. Закон и даже простая житейская логика и справедливость однозначно на стороне правления садового товарищества, конечно, при условии, что оно, в свою очередь, ведет управление в правовых рамках, отстаивая интересы садоводов.

Да, действительно, в законе о садоводческих товариществах сказано, что граждане имеют право вести садоводство индивидуально и при этом пользоваться инфраструктурой и общим имуществом товарищества. Однако там же указывается — пользоваться за плату и на условиях договора, заключенного с товариществом в письменной форме и в порядке, определенном общим собранием его членов. А в случае неуплаты по договору на основании решения правления или общего собрания такие садоводы-индивидуалы лишаются права пользоваться общим имуществом и коммуникациями своего садового товарищества. Причем Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ обратила внимание на то, что размер платы и с индивидуального садовода, и с члена СНТ должен быть одинаков в соответствии с утвержденной на общем собрании сметой. И еще важный момент: если дело дойдет до суда, с иском о понуждении подписать договор с СНТ может обратиться как само садовое общество, так и садовод-индивидуал, в случае если по каким-либо причинам СНТ само ущемляет его законные права на возмездное пользование общими «благами» и имуществом товарищества.

Бывает, что невольными нарушителями порядка становятся новые собственники земельных участков, которые просто не знакомы с процедурой вступления в товарищество. Хочу предупредить, что если садовод при покупке участка, как прописано в 66-м Федеральном законе, в 10-дневный срок не уведомил об этом садовое товарищество, не стал членом данного СНТ либо не заключил никакого соглашения и без оплаты пользуется его общим имуществом, товарищество имеет полное право отключить такого собственника от коммуникаций (конечно, при соблюдении условий, перечисленных выше). Чтобы такого не произошло, давайте разберемся, как правильно оформить договор с садоводческим некоммерческим товариществом. К сожалению, на практике мне часто приходится сталкиваться с юридически неграмотным ведением документации в СНТ, что может обернуться проблемой как для его руководящих органов, так и для садоводов.

Итак, ТИПОВОЙ ДОГОВОР, подчёркиваю — непременно утвержденный на общем собрании, должен состоять из нескольких обязательных пунктов:

1. Название документа. К примеру, Договор №___о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования СНТ «(название)».

2. Наименование сторон. Владелец участка называется в документе «Индивидуальный садовод», приводятся его паспортные данные, адрес участка и его кадастровый номер. От имени товарищества стороной договора выступает его председатель, действующий на основании устава.

3. Предмет договора. Под предметом договора обычно понимается инфраструктура садоводческого товарищества. Целесообразно расписать, что именно входит в ее состав: дороги, ворота, линии электропередач, система водопровода и т.д., а также определить, скажем, такие моменты, как порядок вывоза мусора. В данном пункте также рассматривается, на основании каких документов строятся взаимоотношения сторон — обычно упоминаются Гражданский кодекс, Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», Устав товарищества, местные локальные акты.

4. Права и обязанности сторон. Здесь нужно указать, что садовод имеет право пользования всей инфраструктурой, а товарищество обязано предоставить ему допуск ко всем ее элементам. Садовод же обязуется бережно относиться к общему имуществу, содержать его в порядке, нести расходы по его содержанию.

5. Порядок расчетов. В данном пункте обговаривается размер и периодичность внесения и способ оплаты (наличный, безналичный, на какой счет и т.д.). Прописывается порядок внесения платы за индивидуальные и общие счетчики газа, воды и электричества, штрафы, пени и другие санкции за нарушение или злоупотребление условий договора, способ погашения задолженности и т.д.

6. Ответственность сторон. Прописывается, что стороны несут ответственность за неисполнение договора, предусмотренную кодексами и подзаконными актами. Нужно также упомянуть право сторон обращаться в суд при невозможности договориться.

7. Срок действия договора. Договор может заключаться на определенный срок с автоматической пролонгацией, если стороны не заявили иного, либо он заключается на неопределенный срок, то есть действует, пока его не расторгнут. Кроме того, могут быть предусмотрены условия досрочного расторжения договора, вызванные, к примеру, продажей земельного участка другому собственнику.

8. Форс-мажор. Здесь достаточно сослаться на положения Гражданского кодекса, согласно которым стороны не несут ответственности за нарушение договора вследствие возникновения непредвиденных обстоятельств.

9. Прочие условия. Описываются все дополнительные условия, которые не вошли в основной текст договора, указывается количество экземпляров договора и их местонахождение.

10. Реквизиты и подписи сторон. Как указывалось выше, договор с садоводом подписывает председатель товарищества.

При составлении договора нужно обратить внимание на следующие моменты: читайте не только текст договора, но и устав товарищества — нет ли там противоречий, особенно в плане внесения денежных средств; попросите указать все инфраструктурные объекты, указанные в договоре; узнайте режим работы правления товарищества и порядок разрешения конфликтов; если в садоводстве функционирует охрана, не забудьте взять пропуск или другое разрешение. При произведении оплаты нужно сохранять все квитанции, чтобы в случае возникновения споров доказать свою правоту. Кстати, составить грамотный договор вам могут помочь юристы Центра поддержки садоводства и огородничества.

На мой взгляд, нужно хорошо подумать, прежде чем определиться со своим индивидуальным статусом в садовом обществе — ведь по закону «индивидуалы» не только не освобождаются от платежей, но и оказываются в более ущемленном положении. Они, в отличие от членов СНТ, лишаются «политических» прав в садовом объединении — не могут участвовать в общих собраниях и влиять на принятие решений, участвовать в управлении объединением, избирать председателя и членов правления. То есть фактически они обречены подчиняться чужой воле и интересам.

Как председатель межрегионального отделения Союза садоводов России, хочу призвать всех председателей садовых товариществ к взаимодействию с целью обмена опытом и разработки единых методических рекомендаций по составлению договоров, разработке уставов обществ… Ряд документов уже разработан в Центре поддержки садоводства и огородничества, приглашаю их обсудить и при необходимости вместе дополнить и скорректировать.

Адрес консультационной приёмной межре-гионального отделения Союза садоводов России: г.Тюмень, ул. Республики, 13, каб. 2. Записаться на приём можно по телефону (3452) 38-18-12, после 16 часов.
Председателей ждут каждую последнюю среду месяца с 16 часов по адресу: ул. Республики, 13.
Каждый первый четверг месяца — приём садоводов по вопросам имущественных отношений по адресу: ул. Сакко, 30, запись по телефону (3452) 69-01-79, внутренний 15-17.
Каждый второй четверг месяца — с 15-00 по адресу: ул. Водопроводная, 36, каб. 6.