«Вы ранее неоднократно говорили о новом законе для садоводов, он уже вступил в силу? Поясните, закон касается только дачников или всех землевладельцев в целом? Что изменилось, что нового в итоге принято?»
А. Половникова, Тюмень.

Действительно, 1 января нынешнего года вступил в силу Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 № 217-ФЗ. Давайте коротко остановимся на его основных положениях.

Новый закон касается только дачников — то есть граждан, которые занимаются садоводством и огородничеством для собственных нужд. Его уже неофициально нарекли «дачной конституцией», так как на практике закон затрагивает каждого второго россиянина. Промышленное садоводство или сельское хозяйство в целом данным законом не регулируется. Он также не касается вопросов регистрации прав и кадастрового учета, то есть напрямую не связан с получением госуслуг Росреестра. Однако, в свою очередь, Росреестр был очень заинтересован в принятии этого закона, с началом действия которого садоводы и огородники на этапах, предшествующих кадастровому учету и регистрации прав, максимально быстро и корректно могут оформлять все необходимые документы. Также на практике от применения нового закона ждут существенного уменьшения нарушений земельного законодательства при ведении садоводства и огородничества.

Что принципиально изменилось — отныне чётко урегулирован вопрос с организационно-правовыми формами объединений садоводов и огородников. Раньше в законе «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» № 66-ФЗ предусматривалось девять различных вариантов объединений. Отсюда зачастую возникали проблемы с определением правового статуса этих объединений, как у садоводов, так и у регулирующих органов. Новый закон установил всего одну организационно-правовую форму — товарищество собственников недвижимости и два вида такого товарищества — садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ) и огородническое некоммерческое товарищество (ОНТ). В основном все существующие на территории Тюменской области дачные общества по новому закону относятся именно к садоводческим товариществам с правом возведения на своей территории жилых домов и хозяйственных построек. В новом законе установлено, что количество членов товарищества не может быть менее семи.

По новому закону уже нет таких понятий — дачи и дачное хозяйство, так как на сегодняшний день различия между садоводческим и дачным хозяйством полностью стёрлись. Конституционный суд ещё в 2008 году подтвердил этот факт, указав на идентичность правовых статусов садовых и дачных земельных участков.

Закон № 217-ФЗ позволяет строить на садовых участках жилые дома, правда, с соответствующими ограничениями по высоте и этажности, о которых мы говорили в прошлых выпусках. Ранее возведенные жилые строения в силу закона также признаются жилыми домами; ранее созданные нежилые строения, не являющиеся хозяйственными и предназначенные для временного пребывания граждан на садовых участках, признаются садовыми домами. Важный положительный момент: если в силу закона жилое строение признается жилым домом, это не влечет последствий для гражданина в виде исключения его из числа очередников, нуждающихся в жилых помещениях! То есть, построив полноценный жилой дом на садовом участке, вы в перспективе не лишаетесь возможности получить квартиру от государства, если имеете на это право. Кроме того, основные положения Закона предусматривают возможность признания садового дома жилым домом и, наоборот, жилого дома — садовым. Соответствующий порядок урегулирован постановлением Правительства Российской Федерации № 1653 от 24.12.2018 г. Окончательно решился и вопрос с пропиской садоводов в своих домах.

Ещё один важный момент — взносы. Согласно новому закону их осталось только два вида — членские и целевые. Ушли в прошлое вступительные взносы, а также паевые и дополнительные, которые ранее уплачивались в потребительских кооперативах дачников, садоводов и огородников.

До принятия нового закона много проблем возникало во взаимоотношениях руководства объединений с садоводами и огородниками, не вступившими в товарищество. Ранее эти отношения могли быть исключительно договорными, причем договоры заключались на самых различных условиях. Зачастую они не заключались вообще, что впоследствии оборачивалось противостоянием «индивидуалов» с руководством СНТ, распрями между садоводами, имеющими различный статус, а также нередко приводило к судебным спорам и, соответственно, крупным судебным издержкам. Новый закон восстановил справедливость. С 1 января 2019 года предусматривается возможность для граждан, не желающих вступать в товарищество, вести хозяйство в индивидуальном порядке, однако для них отныне четко определена обязанность вносить фиксированную плату, которая рассчитывается по правилам членских взносов. При расчете платы могут учитываться размер земельного участка и имеющиеся на нем объекты капитального строительства. Кроме того, для расчета размера платежей со стороны руководства общества должно быть подготовлено финансово-экономическое обоснование. «Вольные» собственники получили и новые права: по ряду вопросов они могут участвовать в общих собраниях и обжаловать их решения. Однако я уже высказывал своё личное мнение относительно данного вопроса: я не вижу никаких причин для индивидуальных садоводов оставаться таковыми, не вступать в члены общества — ничего, кроме ограничения в правах, это не дает, тем более теперь, когда по закону платить будут все одинаково!

В Законе от 29.07.2017 № 217-ФЗ детально прописаны вопросы, связанные с проведением общих собраний, в том числе обозначена возможность их проведения в очно-заочной форме. Причем вне закона оказались предусмотренные ранее уполномоченные — избираемые на общем собрании члены товарищества для представления интересов дачников на собраниях, ведь, как известно, необходимый кворум — это больной вопрос практически в каждом СНТ. Однако по этой должности всегда возникало много вопросов, её существование зачастую давало возможность злоупотреблений со стороны некоторых недобросовестных председателей. В органы власти поступало огромное количество жалоб от граждан, которые говорили, что никаких уполномоченных никогда не избирали. Однако эти «уполномоченные» проводили собрания и голосовали на них от имени садоводов, причем, как правило, не отстаивая, а нарушая их интересы. Кроме того, институт собрания уполномоченных не в полной мере соответствовал положениям Гражданского кодекса Российской Федерации. На сегодняшний день в случае предполагаемого отсутствия на общем собрании вы можете уполномочить выступать от своего лица любого совершеннолетнего дееспособного гражданина, оформив у председателя соответствующую доверенность, о чем ранее я тоже подробно рассказывал.

Что ещё положительного — значительно повышена прозрачность управления общим имуществом. Здесь предусмотрен тот же принцип, что и в управлении общим имуществом многоквартирного дома. Также в интересах граждан определено, что никто не вправе препятствовать их доступу на свой участок и взимать за это плату, что раньше пытались делать в некоторых обществах с помощью охраны и шлагбаумов.

Прояснилась судьба земель общего пользования, которые были переданы в коллективную совместную собственность в соответствии с законодательством 1990-х годов. Помимо этого Закон 217-ФЗ признал действительными все ранее утвержденные документы планировки коллективных садов, огородов и дачных поселков, определил, что такое «территория ведения садоводства и огородничества», то есть решил проблемы, существовавшие в период действия старого закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» № 66-ФЗ.

Хочу отметить, что ещё на стадии разработки нового закона № 217-ФЗ Союз садоводов России внес значительное количество предложений и поправок в интересах дачников, и многие из них впоследствии нашли отражение в законе. В дальнейшем мы также собираемся «держать руку на пульсе» и при случае отстаивать права садоводов, если того потребует практика применения новых норм.

Адрес межрегионального отделения Союза садоводов России:
г. Тюмень, ул. Орджоникидзе, 7, 1-й этаж (вход со двора).

Консультации можно получить:

• первый четверг месяца — приём садоводов по вопросам имущественных отношений по адресу: г. Тюмень, ул. Сакко, 30, запись по телефону (3452) 69-01-79, внутренний 15-17;
• второй четверг месяца — приём садоводов по всем вопросам по адресу: г. Тюмень, ул. Водопроводная, 36, каб. 6, с 15-00;
• последняя среда месяца — приём председателей и членов правления обществ — с 16-00 по адресу: г. Тюмень, ул. Орджоникидзе, 7;
• последняя пятница месяца — на вопросы садоводов отвечает председатель межрегионального отделения Союза садоводов России А.С. Кучеров — с 16-00 до 17-00 по телефону (3452) 38-18-12.

Страничка Союз садоводов России «ВКонтакте», вопросы можно присылать на электронную почту sadtyumen@bk.ru.