«Наш председатель единолично внес изменения в устав, заявив, что это нужно было сделать срочно в соответствии с новым законом. Однако я слышала, что устав должен приниматься на общем собрании, причем мы можем вносить свои предложения по изменениям. Всё-таки по закону как срочно это нужно сделать?

Екатерина Кривчикова, г. Сургут».

— После принятия нового закона многие — и председатели, и рядовые садоводы — не разобрались, нужно ли изменять устав их обществ, какие установлены сроки и порядок внесения изменений. Тема действительно сложная, в двух словах не ответить. Не так давно по данному вопросу было специальное разъяснение Минэкономразвития, в том числе и во избежание возможных злоупотреблений со стороны органов управления садоводческих и огороднических товариществ.

Напомню, до вступления в силу Закона № 217-ФЗ правовое регулирование отношений, связанных с ведением гражданами садоводства и огородничества, осуществлялось в соответствии с Законом № 66-ФЗ. Этим законом предусматривались следующие организационно-правовые формы некоммерческих организаций, создаваемых в области садоводства, огородничества и дачного хозяйства:

• садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое товарищество;
• садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое партнерство;
• садоводческий, огороднический или дачный потребительский кооператив.

Как мы уже говорили, новым законом № 217-ФЗ предусмотрена возможность создания некоммерческих организаций в организационно-правовой форме товарищества собственников недвижимости только в двух видах: садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество. Однако, как следует из части 1 статьи 54 нового закона, «в целях недопущения ухудшения положения граждан», даже если организационно-правовая форма вашего товарищества не соответствует этим двум видам, реорганизация может и не потребоваться. Единственный случай, когда реорганизация действительно необходима и без неё никак не обойтись, установлен частью 4 статьи 54 Закона № 217-ФЗ, согласно которой созданные до дня вступления в силу Закона № 217-ФЗ садоводческие или огороднические КООПЕРАТИВЫ должны быть преобразованы в товарищества собственников недвижимости в случае принятия такого решения общим собранием членов такого кооператива. Для этого в законе в статье 54 прописаны специальные переходные положения и возможность преобразования и принятия нового устава до 2021 года.

Кстати, решение может быть и другое — отойти от садоводства и огородничества и впредь осуществлять деятельность по производству, переработке и сбыту продукции растениеводства или заниматься иной деятельностью, не связанной с ведением садоводства и огородничества на садовых или огородных земельных участках. В этом случае устав должен быть приведен в соответствие с законодательством Российской Федерации о сельскохозяйственной кооперации, а это уже не наша тема.

Исходя из частей 1–6 статьи 54 Закона № 217-ФЗ, можно полагать, что реорганизация не требуется для:

• садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих товариществ;
• садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих партнерств.

Как прописано в новом законе, эти организации приводят свои учредительные документы, а также наименования в соответствие со статьями 1–28 Закона № 217-ФЗ при первом изменении учредительных документов таких организаций (часть 5 статьи 54 Закона № 217-ФЗ). То есть пока, до 2021 года, можно продолжать жить по старому уставу, но если у вас проходит общее собрание и вносится хоть одно изменение — в налоговой автоматически поменяется организационно-правовая форма общества на некоммерческое товарищество собственников недвижимости. И если в дальнейшем с вашим обществом будут идти какие-либо судебные тяжбы — выяснится, что старый устав противоречит новому статусу товарищества, что сыграет не в пользу вашему обществу. Поэтому я рекомендую не затягивать с приведением устава в соответствие с новым законодательством и дальнейшей регистрацией.

Также необходимо учитывать, что устав организации не может противоречить действующему закону. В связи с этим старые учредительные документы товариществ, созданных до 1 января 2019 г., действуют только в части, не противоречащей Закону № 217-ФЗ.

Заостряю внимание на том, что согласно действующему закону некоммерческая организация, созданная гражданами до дня вступления в силу настоящего Федерального закона для ведения садоводства или дачного хозяйства (то есть СНТ, ДНТ или ОНТ), вправе (а садоводческие или огороднические КООПЕРАТИВЫ — ОБЯЗАНЫ!) внести изменения в свой устав, указав в нем организационно-правовую форму либо «товарищество собственников жилья» — но этот вариант только в случае соответствия нормам жилищного законодательства Российской Федерации, регулирующего создание товарищества собственников жилья, и одновременного соответствия следующим условиям:

1) земельные участки товарищества расположены в границах населенного пункта;

2) на всех этих земельных участках размещены жилые (не садовые!) дома; либо «товарищество собственников недвижимости» — если на всех или некоторых участках возведены садовые дома или только хозпостройки.

(Чем отличается жилой дом от садового, мы писали в № 17 (7076) от 2 февраля 2019 года).

Хочу пояснить, что при внесении изменений указывать в названии юридического лица слова «товарищество собственников недвижимости» необязательно. Однако в самом уставе организационно-правовая форма должна быть зафиксирована.

Внимание садоводов! В пунктах 9-11 статьи 54 уточняется, что если до принятия нового закона здания на садовых участках были внесены в ЕГРН с назначением «жилое» или «жилое строение» — они автоматически признаются жилыми домами. Причем если их владельцы до 2019 года состояли на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, их статус это никак не меняет. Если же здание значилось как «нежилое», не являясь при том гаражом либо хозпостройкой, — теперь это «садовый дом».

Что касается безвозмездной передачи имущества общего пользования садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества (то есть земель и недвижимости, принадлежащих товариществу на праве собственности) в общую долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах товарищества, этот вопрос должен быть вынесен на рассмотрение общего собрания членов садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества не позднее 1 января 2024 года. Иначе нераспределенные земли вместе с постройками, если таковые на них имеются, отойдут в собственность государства!

Обращаю особое внимание садоводов и председателей: не забывайте, что устав принимается только на общем собрании! Если не удалось собрать кворум (50 процентов) в очной форме, только после этого повторное собрание можно провести очно-заочно. Возможен вариант, когда общее собрание формулирует предложения, которые должны быть внесены в устав. Например, поступило предложение закрепить в уставе разрешение возводить заборы закрытого типа, но не выше 1 метра 80 сантиметров. Затем может пройти голосование по этому изменению сначала на очном собрании, а затем, если оно не состоялось, в очно-заочной форме.

Если устав меняется полностью — в протоколе очного или очно-заочного собрания фиксируется решение поручить правлению разработать проект нового устава. Когда проект готов, садоводы с ним должны быть ознакомлены, и в случае, если 51 процент собственников земельных участков его письменно одобрят, устав можно нести на регистрацию. Напоминаю, грамотно подготовить устав вам могут помочь в нашем Центре поддержки садоводства и огородничества.

Важный момент, о котором у нас уже шла речь: несмотря на то, что Федеральным законом не предусмотрено проведение общих собраний в форме собрания уполномоченных, вполне законно проведение собраний, в которых участвуют лица, получившие от садоводов полномочия на участие в собрании по доверенности — нотариальной или заверенной у председателя. О порядке оформления доверенностей мы подробно рассказывали в выпуске «Удачного союза» в № 53 (7112) от 30 марта 2019 года.

В обязательном порядке в уставе товарищества должен быть установлен порядок уплаты членских взносов, то есть он не должен меняться год от года! Это логично, ведь расходы товарищества, на покрытие которых направляются эти взносы, в целом однотипные и прогнозируемые, отразите их в финансово-экономическом обосновании, предварительно просчитав в приходно-расходной смете товарищества.

На помощь в борьбе с неплательщиками правлению и председателю теперь пришли п.1 и п.4 статьи 13 217-ФЗ, цитирую: «Членство в товариществе прекращается принудительно решением общего собрания членов товарищества … в связи с неуплатой взносов в течение более двух месяцев с момента возникновения этой обязанности, если более продолжительный срок не предусмотрен уставом товарищества». Рекомендую включить эту норму и в устав, тогда она будет действовать автоматически, без необходимости проведения голосования по каждому неплательщику. Про то, кто является членом товарищества, а кто нет, о разнице в полномочиях мы подробно рассказывали в «ТИ» № 198 (7031) от 16.11.2018 и № 53 (7112) от 30.03.2019.

Адрес межрегионального отделения Союза садоводов России:
г. Тюмень, ул. Орджоникидзе, 7, Центр поддержки садоводства и огородничества.

Консультации можно получить:

• каждую среду с 16-30 прием ведут квалифицированные специалисты Центра поддержки садоводства и огородничества по адресу: г. Тюмень, ул. Орджоникидзе, 7;
• каждую среду на вопросы садоводов отвечает председатель межрегионального отделения Союза садоводов России А.С. Кучеров — с 17 до 19 часов по телефону (3452) 38-18-12;
• первый четверг месяца — приём садоводов по вопросам имущественных отношений по адресу: г. Тюмень, ул. Сакко, 30, запись по телефону (3452) 69-01-79, внутренний 15-17;
• второй четверг месяца — приём садоводов по всем вопросам по адресу: г. Тюмень, ул. Водопроводная, 36, каб. 6, с 15-00, тел. (3452) 45-00-17 (летом приема не будет, он возобновится с сентября).

Страничка Союз садоводов России «ВКонтакте», вопросы можно присылать на электронную почту sadtyumen@bk.ru.