Развитие жилья и городской среды — национальный приоритет России.

На примере национального проекта «Жилье и городская среда» мы видим, какое большое внимание со стороны государства уделяется многоквартирному домостроению — тут и поддержка застройщиков, и новые банковские продукты, и нормативная база. На этом фоне индивидуальное жилищное строительство остается в стороне.

Статистика подтверждает: если в 2015 году разрыв в объемах строительства между высотками и малоэтажными домами в Тюменской области составлял 1341 тыс. кв. м, то через пять лет ИЖС отстало от высотной застройки на 933 тыс. кв. м.

В целом в прошлом году объем индивидуального жилищного строительства по сравнению с предыдущим в регионе увеличился на 8%, в Российской Федерации — на 2,5%.

Существует мнение, что одним из стимулов привлечения внимания к малоэтажке стала пандемия. Свою роль играет и внимание покупателей к вопросам экологии, и объективно растущий уровень жизни населения.

Так что спрос есть. Предложение тюменские застройщики готовы удовлетворить, а препятствует этому только консерватизм банковского сообщества. Пока стабильных механизмов по ипотечному кредитованию ИЖС не существует. В лучшем случае кредитные учреждения предлагают определенные продукты на свой страх и риск, больше в порядке эксперимента, чем в массовых масштабах.

По данным статистики, общий объем выдачи ипотечных кредитов именно на строительство частного дома составляет 1-2%. Банкиров понять можно: рынок пока не вполне сформирован, что создает высокие риски недостроя, проекты не типовые, что требует индивидуального подхода, нет информации о сетях и инфраструктуре. Есть проблемы и у застройщиков — согласование строительства в секторе ИЖС порой длится не один месяц, документы ходят по кругу, приходится регулировать процесс в ручном режиме. А значит, без государства бизнесу снова будет не справиться.

Поскольку государственная политика ориентирована на удовлетворение потребностей граждан в повышении качества их жизни, то при решении стратегической задачи по обеспечению их доступным и комфортным жильем необходимо обеспечить приоритетное развитие именно малоэтажного строительства. Это еще раз отметил на заседании Госсовета в декабре прошлого года Президент России Владимир Путин.

Минстрой России совместно с АО «Дом.РФ» разработал программу развития ИЖС в Российской Федерации. Она рассчитана на 2020-2022 годы.

Целью ее реализации является повышение доступности и качества жилья за счет увеличения объектов ввода ИЖС до 40 млн кв. метров в 2024 году.

Предусмотрено также разработать и региональные программы развития ИЖС.

При этом нужно учесть три ключевых фактора: банки, земля, технологическое присоединение.

Первое — банки

В настоящее время банки если и кредитуют ИЖС, то делают это под проценты, которые существенно выше ипотечных ставок на квартиры в многоэтажных домах. Да и размер первоначального взноса требуют более 30-40% от стоимости приобретаемого дома или участка.

Сегодня серьезным антистимулом для банков служит сложность оценки объектов ИЖС.

Даже в одном кадастровом квартале два разных дома могут иметь различную стоимость, потому что на нее влияет множество факторов: категория земли, удаленность, наличие или отсутствие коммуникаций, возможных обременений, вероятное развитие автодороги вблизи и так далее.

Сложности с учетом всех этих нюансов, грозящие обернуться неликвидностью объекта в случае неплатежеспособности заемщика, и делают частные дома и участки не самым желательным объектом кредитования.

Поэтому сегодня большинство ипотечных кредитов, выданных на ИЖС, относятся к типовым коттеджным поселкам от определенного застройщика, с которым банк гораздо охотнее идет на контакт, нежели с частными лицами.

Если найдут способы оценки залоговой базы для индивидуального домостроения, то тем самым они могут поспособствовать развитию лесоперерабатывающей промышленности и росту экономики.

Можно все что угодно делать, но пока банки не научатся принимать и воспринимать на этапе стройки предмет залога в виде домокомплекта, развитие ИЖС без ипотеки не сдвинется с места.

Второе — земля

Понятно, что без земельного ресурса, без льготного режима предоставления прав на земельные участки ни о каком массовом развитии ИЖС речи быть не может. И вот здесь ничего придумывать не надо. Можно воспользоваться опытом Белгородской области, где гражданину за 15-20% от кадастровой стоимости предоставляется земельный участок и на этой основе формируется земельный банк.

Это гарантирует возможность на уровне регионального оператора обеспечить всех желающих земельными участками с соответствующей категорией земель и подготовкой участков под строительство. Этот опыт можно применить и в Тюмени.

Третье — технологическое присоединение

Есть муниципалитеты в регионе, где вопрос технологического присоединения решается централизованно и весьма успешно, то есть сразу на весь застраиваемый участок. Лучше всего, если этим будет заниматься региональный оператор, который на условиях софинансирования с собственниками решает все проблемы по созданию и технологическому присоединению сетей. Фактически такой механизм создает выравненный платеж, когда все четко понимают, какой вне зависимости от расположения ИЖС будет фиксированная величина затрат для собственника при присоединении к инженерным сетям.

В интересах реализации проектов и программ в области жилищного строительства, в том числе для государственных нужд во исполнение Соглашения, заключенного 21 декабря 2020 г. между Министерством строительства РФ и Российским союзом строителей, создана рабочая группа по развитию малоэтажного строительства.

В группе образовано пять комиссий по развитию индивидуального малоэтажного домостроения и комплексному развитию территорий.

Минстрой намерен создать библиотеку типовых проектов для строительства ИЖС.

Президент РФ Владимир Путин в своем недавнем послании Федеральному Собранию еще раз подчеркнул, что «обязательно нужно предусмотреть специальный механизм поддержки индивидуального жилищного строительства».

Строительная отрасль сегодня переживает не самые простые времена из-за коронавируса: перед застройщиками стоят новые вызовы — недостаток инвестиций, рост себестоимости строительства, снижение платежеспособного спроса.

Утверждение в обновленном составе коллегии Министерства строительства и ЖКХ Владимира Якушева, полномочного представителя Президента РФ в УрФО, с его не только управленческим опытом, но и пониманием ситуации отрасли изнутри, на мой взгляд, поможет решить многие проблемы отрасли.

Необходимо внести изменения в 214-ФЗ, который должен защитить не только покупателей строящихся квартир, но и строящихся частных домов. Нужны изменения в Земельный и Градостроительный кодексы РФ, наконец, нужно завершить затянувшуюся уже выше всяких мыслимых сроков работу над Стратегией развития жилищного строительства с учетом нового малоэтажного векторного направления.